전문가 칼럼 경매와 배다른 형제 '공매'의차이점
공매와 경매는 다르다. 이에 입찰자들은 공매 입찰시 경매와의 다른 점을 유념해야 한다.
먼저 경매는 직접 경매 법정을 찾아 입찰서를 내야하지만 공매는 인터넷을 통해 입찰할 수 있다는 점에서 경매보다 편하다.
또 경매의 입찰보증금은 최저가의 10%지만 공매에서는 응찰가의 10%다. 경우에 따라 경매보다 낮은 금액으로 입찰에 참가할 수 있다는 뜻이다.
하지만 경매는 통상적으로 유찰시 전 회차 최저가격에서 20%~30%씩 차감되나 공매는 1차 입찰가격에서 10%씩 차감된다.
이어 공매는 집행관이 임대차 등 현황조사를 하지 않기 때문에 목적 부동산이 소재한 해당 주민센터에 방문해 전입세대열람을 반드시 해야 한다.
공매의 대금납부기간도 경매와는 다르다. 경매는 매각허가결정 확정일로부터 1개월 이내지만 공매는 1000만원 미만일 때는 매각결정일로부터 7일 이내에, 1000만원 이상일 때에는 60일 이내에 납부하면 된다.
여기에 경매는 낙찰을 받고서 잔금을 치루지 않은 전 낙찰자에 대해 매수제한(입찰불가)을 가한다. 그러나 공매는 전 낙찰자에게도 매수제한 규정을 두지 않고 있기 때문에 입찰이 가능하다.
뿐만 아니라 경매는 낙찰을 받은 이후에 항고권리를 인정하고 소유권 이전등기를 낙찰자가 직접 해야한다. 반면 공매는 항고권을 인정하지 않고 소유권이전등기시 낙찰자가 서류준비만 하면 KAMCO가 소유권이전등기를 해준다.
마지막으로 공매와 경매의 가장 중요한 차이는 명도책임 부분이다. 경매는 권원이 없는 모든 점유자에 대해 인도명령(강제집행)이 가능하지만 공매는 명도소송을 통해야만 강제집행을 할 수가 있다. 이에 경매보다 공매의 낙찰가가 떨어진다. 하지만 모든 명도를 소송을 통해서만 할 수 있는 것은 아니므로 명도부분만 확실하다면 오히려 경매보다도 수익률을 높일 수가 있다.
또한 일반적으로 공매로 매각하는 재산의 종류에는 유입자산, 수탁재산, 압류재산, 국유재산이 있다.
이중 대표적인 공매 매물은 압류재산으로 '압류재산'은 세금을 내지 못해 국가기관 등이 체납자의 재산을 압류한 후 체납세금을 받기 위해 한국자산관리공사(KAMCO)에 매각을 의뢰한 부동산 등을 말한다.
압류재산 공매는 전자자산처분시스템(http://www.onbid.co.kr)을 통해 지정된 입찰 기간동안 인터넷으로 입찰서를 제출하고 지정된 계좌로 보증금을 납부하면 가장 높은 가격으로 응찰한 자가 낙찰자로 결정된다.
낙찰되지 않은 자의 입찰보증금은 등록한 환불계좌로 자동이체 된다. 압류재산은 수의계약으로는 구입할 수 없고 KAMCO가 매각결정통지서를 교부함으로써 계약체결에 갈음한다.
공매에 참여하고자 하는 사람은 온비드(www.onbid.co.kr)내 '회원가입' 코너를 통해 개인, 개인사업자, 법인 및 협력업체 회원 등 다양한 형태로 가입할 수 있다. 이때 공인인증서를 등록해야 한다. 공인인증서가 없을 경우에는 공인인증기관 또는 대행기관을 통해 발급받으면 되고 발급된 공인인증서는 '나의 온비드'에서 등록해야 한다.
인터넷 입찰은 매주 월요일 10시부터 수요일 오후 5시까지고 '보증금 입금완료 확인'을 꼭 해야 한다. 개찰은 목요일 11시에 하게 되고 SMS 문자메시지로 통보가 온다. 낙찰이 안됐을 때는 환불계좌로 바로 보증금을 반환 받는다.
금요일 오후 2시에 매각결정통지서를 수령하고 KAMCO가 매각결정을 취소하고자 할 경우에는 낙찰자 동의를 필요로 한다. 배당 받을수 있는 임차인의 경우 경매와 마찬가지로 명도확인서를 낙찰자로부터 받아야만 배당이 된다.
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